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来源: 深窗综合 | 2018-06-23 11:18  作者:深圳中原地产网 编辑:中原地产
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来源:南方都市报

公积金贷款购房被拒的现象曾在购房市场上屡见不鲜。今年1月起,深圳市住建局联合深圳市规划国土委开展专项整治行动,要求房地产开发企业书面承诺不拒绝购房人使用公积金贷款。

当下深圳楼市公积金贷款购房者境遇几何?

小编随机暗访深圳多家在售楼盘发现,几乎所有暗访的在售楼盘均明确表示接受公积金贷款购房,仅有华润一家房企旗下楼盘表示,过往销售楼盘存在购房时不可直接采用公积金贷款,需后期“商转公”。

“全款的往里走,按揭的不要堵门口,公积金的把小黄车挪走!”这句流传于2017年楼市的网络段子点出了一道楼市“鄙视链”。2017年末,住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、国土资源部联合印发《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》,表示房地产开发商要认真履行承诺,不得以提高住房销售价格,减少价格折扣等方式,限制、阻挠、拒绝购房人使用公积金贷款,不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公金贷款的书面文件。

3月5日,小编从深圳市住房公积金管理中心获悉,从今年1月起,深圳市住建局联合深圳市规划国土委推出6项维护公积金缴存职工购房权益的措施并开展专项整治行动,要求房地产开发企业书面承诺不拒绝购房人使用公积金贷款。

据深圳住房公积金管理中心的统计数据,截至3月初,全市已有21个新建商品房项目在行动期间办理了公积金贷款房源入库工作。新建商品房项目入库率达到95%。

调查走访:绝大多数楼盘明确表示一直接受公积金贷款购房

2018-06-23开盘的绿景虹湾已经进入尾盘倾销阶段,销售人员介绍,目前该楼盘仅有两套面积为58平米的房源,依照8.5万元/㎡的均价计算,每套需490余万元购房款。这个被定为“改善房”的楼盘可否使用公积金贷款购房?该销售人员表示,“一直都可以用公积金,只是需要购房者携带相关证明材料,去公积金中心申请,放款时间会非常慢,可能会影响到收楼”。

该销售人员介绍采用商业贷款购房是时效更有保障的选择,“商贷平均一个月时间就可到款”。面对银行指标收缩是否带来贷款压力的疑问,该销售人员解释,开发商与银行有合作,开发商着急资金回笼,放款时间不需要购房者担心。“所以从前的购房者更多的是采用先办理商业贷款购房,后期转为公积金贷款的形式”。

此外,在利率方面,区别于公积金贷款的当前5年以上为3.25%的利率,对绿景虹湾的购房者来说,采用商业贷款购房的利率具有明显劣势。销售人员以购买首套房为例,购房者在北京银行、渤海银行、光大银行等四家指定银行办理商业贷款购房的,目前需要接受较基准利率上浮20%的利率。

位于龙岗布吉的万科麓山是万科目前在深唯一有住宅新房在售的楼盘。据销售人员介绍,该盘目前每平米均价以5.8万到6.3万元之间为主,“只要有购房指标就可以采用公积金贷款购房”。

该销售人员介绍,与该楼盘合作的银行目前商业贷款均可正常放款,只要征信没有问题,一个月时间就可以放款。另一位销售人员直接表示,现在购房选择何种贷款方式都是“一样”的,区别就是提交的材料不同。放款时间基本一致。

在宝生Midtown、龙光玖龙玺等深圳本地楼盘销售中心,小编也得到了类似的答案。甚至有销售人员表示,受限银行房贷额度紧张等原因,商业贷款放款的速度甚至需要三个月左右,“与公积金贷款放款时间相比,很难说哪个更快”。

在华润置地(深圳)有限公司开发的部分楼盘中,小编听到了不同的声音。华润城润府虽然目前没有在售楼盘,但据其销售人员介绍,在新规发布前,去年9月24日开盘的二期销售中,曾采用拒绝公积金贷款购房的销售方式。该销售人员表示,购房时全部需要采用商业贷款,一年后可转为公积金贷款。

“现在卖新房都是这样,不能直接用公积金贷款”。华润置地(深圳)有限公司开发的另一楼盘———华润银湖蓝山,其销售人员也表达了同样的说法,“这是我们当时接到的公司的通知内容,是硬性规定”。至于未来开盘的华润楼盘是否可以直接采用公积金贷款购房,两位销售人员均表示目前尚不清楚,要以开盘时的具体情况为准。

观点:开发商以往为何抗拒住房公积金贷款?

有专业人士分析称,开发商抗拒住房公积金贷款,主要原因就是回款速度慢。公积金贷款流程复杂、放款周期长,直接拉长了房企回款周期,导致资金周转率下降,他们更欢迎商业贷款用户。此外,有些开发商认为公积金贷款合作协议流程较复杂,不愿接受住房公积金贷款。

深圳市房地产中介协会研究总监徐枫认为,公积金是一种贷款可选项,但不是必选项,换句话说,不是一项强推的制度安排,基本上本着自愿原则。

消费者采用公积金贷款对开发商来说,有时候是一种“劣币”,不受开发商欢迎,原因有四:

一是公积金审核相对部分商业银行严格,且和开发商的利益挂钩不多,因此公积金放款相对慢,流程较为严谨,甚至有的项目不被批准通过公积金贷款。

二是公积金受楼市调控影响较商业银行更明显,有时候因为国家政策调整会终止放款,导致开发商资金周转出现困境。

三是相比于银行对贷款客户的要求,住房公积金要求客户必须缴纳住房公积金且满足一定额度、期限等,才能申请贷款,有时候还附加了其他条件,对有效客户的筛选严格,或事实上造成能申请公积金贷款的客户可能比同时能申请商业银行贷款的客户要少。

徐枫表示,终端的房地产贷款对公积金管理委员会和商业银行来说,从广义上来说是肥美的蛋糕,两者可视为一定程度上的竞争关系:整体的公积金贷款投放量越少,意味着同等情况下,商业银行能争取到市场份额越高。

不过在“房住不炒”的大背景下,商业银行已经接受到中央政府和央行的明示,要实现贷款差别化投放,因而从近年来的走势看,两者也是井水不犯河水,甚至有时候还可以是互通有无的好兄弟。

综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,公积金贷款额度比较小,对开发商推动售楼作用不大。公积金贷款也有很多限制,对开发商来说,回笼资金时容易造成问题。所以开发商会想尽办法来拒绝公积金贷款购房。但这对于制度性的市场是不利的。宋丁认为,政府强制要求开发商不能拒绝公积金贷款,并且要做公开承诺是一个规范市场秩序的做法。

六项措施维护公积金缴存职工购房贷款权益

1、加强对公积金贷款银行的考核

市住建局公积金中心加强对10家住房公积金贷款业务受托银行的管理和考核,监督受托银行提高服务效率、提升服务质量。

2、5个工作日内完成贷款审批

公积金业务受托银行收到职工递交的公积金贷款申请资料后,在5个工作日内完成贷款受理工作,市公积金中心在受托银行完成受理工作之日起5个工作日内作出是否给予贷款的决定。准予贷款的,通知受托银行办理贷款手续;不准予贷款的,及时说明理由。

3、5个工作日内完成抵押登记

市不动产登记中心将及时受理公积金贷款抵押申请,并在5个工作日内完成抵押登记手续。

4、开发商不得拒绝购房者使用公积金贷款

市规划国土委将加强市场监管,要求房地产开发企业在销售商品房时,提供不拒绝购房人使用公积金贷款的书面承诺,并在项目销售现场对外公示。

5、职工可电话举报公积金拒贷行为

房地产开发企业和房屋销售中介机构拒绝公积金贷款,或者房地产开发企业未在楼盘销售现场公示不拒绝购房人使用公积金贷款书面承诺的,职工可以通过12345热线、12329住房公积金服务热线等渠道向市公积金中心投诉举报,市公积金中心在收到职工投诉举报后,将信息及时反馈至市规划国土委进行查处。

对限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房地产开发企业和房屋销售中介机构,市规划国土委将责令整改,对违规情节严重、拒不整改的,予以公开曝光,并纳入企业征信系统。

6、联合开展专项整治行动

从2018年1月起,市住建局和市规划国土委已联合开展对拒绝职工使用住房公积金贷款购房问题的专项整治行动,严厉打击房地产开发企业和房屋销售中介机构违规行为。据悉,深圳职工只要按时、连续、足额缴存住房公积金6个月及以上,即可申请个人住房贷款,市住建局公积金中心将向所有满足公积金贷款条件的职工提供公积金贷款支持,保持“应贷尽贷”。

目前,公积金贷款利率为3.25%,远低于商业银行个人住房贷款利率,能有效减轻职工购房负担。

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